Durante los últimos dos años he estado trabajando en algo llamado provisionalmente el Sindicato de la Tierra, una estructura legal basada en el modelo del Mietshäuser Syndikat alemán, que está diseñado para retirar de forma permanente la tierra y los bienes inmuebles del mercado. El Syndikat alemán surgió de la escena okupa de los años noventa y en la actualidad agrupa a unas 180 cooperativas de vivienda. Como ha demostrado su capacidad de resistencia, estoy intentando crear algo similar en España en colaboración con las abogadas Rafael Anido y Ania González, integrantes del despacho jurídico Despacho (www.despacho.eu).
Los objetivos del Sindicato de la Tierra son:
-Impedir la especulación con el suelo y la vivienda.
-Garantizar un alquiler bajo que no pueda subirse arbitrariamente.
-Proporcionar a las personas que no pueden obtener una hipoteca acceso a alguna forma de propiedad de la vivienda.
-Permitir a los inquilinos tomar decisiones sobre sus edificios y comunidades (igual que los propietarios).
Funciona de la siguiente manera:
Una persona o un grupo de personas quieren comprar una casa, pero no están interesados en especular con esa propiedad; sólo quieren vivir allí y asegurarse un alquiler bajo para las siguientes generaciones. Se dirigen al Sindicato. El Sindicato les ayuda a constituir una Sociedad Limitada (SL) que será la titular de la propiedad.
En teoría, la empresa (SL) es una entidad capitalista, pero en este caso es una especie de hack en el que se utiliza para liberar espacio del capitalismo. La empresa tiene dos propietarios, ambos asociaciones (sin ánimo de lucro), cada uno de los cuales posee el 50%. Una es la asociación de inquilinos formada por las personas que piensan habitar ese edificio en concreto. La otra es el Sindicato, compuesto por representantes de cada proyecto que funciona bajo este paraguas legal y por cualquier otra persona que quiera convertirse en miembro. El objetivo de la SL es alquilar el edificio a sus inquilinos. Las decisiones internas sobre la casa (qué renovar, quién vive en ella) las toma la asociación de inquilinos. Sin embargo, hay una decisión importante que no pueden tomar: si quieren vender, se lo impedirá el otro propietario de la sociedad: el Sindicato. Esta estructura garantiza que nunca se pueda vender la propiedad, ya que los incentivos nunca se alinean: las personas que viven en la casa no tienen ningún interés en perder su casa (y de cualquier forma, si una asociación vende su propiedad, los miembros de esa asociación no reciben nada), y el único propósito de crear el Sindicato es evitar que se venda la propiedad.
Antes de comprar el inmueble, los interesados en vivir allí establecen un plan de financiación. Todavía tenemos que hacer números, así que lo que estoy escribiendo ahora implica muchas conjeturas, pero para hacernos una idea de las ventajas de esta estructura pongamos un ejemplo. Supongamos que una casa en Galicia cuesta 75 mil euros y necesita 25 mil euros en impuestos y reformas, por lo que la comunidad de propietarios necesita 100 mil euros en total. Si no hay ningún pago inicial y el tipo de interés es del 2,7%, esto se reduciría a unos 405 euros al mes en un préstamo a 30 años. Una casa también requiere mantenimiento, por lo que el alquiler mensual sería más bien de 500 euros (dividido por el número de inquilinos). Este alquiler es fijo: nadie puede subirte el alquiler una vez que se acabe el contrato. Pero, a diferencia de un propietario privado, sigues pagando este alquiler una vez que se liquida el préstamo (en el año 2053). Suponiendo que los alquileres sigan subiendo, para entonces tu alquiler estará muy por debajo del precio de mercado, pero se utiliza como transferencia solidaria para poner en marcha otros proyectos dentro del Sindicato. Esto garantiza que el Sindicato siga creciendo y asegure viviendas de bajo coste para más y más gente.
Por supuesto, estos planes de financiación funcionan mejor con un pago inicial. Si tienes algunos ahorros y algunos amigos y familiares que te apoyen, tal vez puedas organizar 50 mil por tu cuenta; en ese caso, los pagos mensuales del préstamo serían de unos 200 euros, por lo que el alquiler mensual (incluido el mantenimiento) podría rondar los 300 euros. El plan de financiación lo hacen los posibles inquilinos junto con el Sindicato, y si es viable, la “empresa” podrá conseguir una hipoteca que los “inquilinos” no podrían conseguir como particulares.
La ventaja de utilizar una estructura capitalista -la Sociedad Limitada- es la facilidad de la propiedad compartida, el mayor acceso al crédito y la responsabilidad limitada que permite esta estructura. Las empresas pueden obtener un préstamo más fácilmente que las personas, y si una empresa quiebra, sus propietarios no son personalmente responsables. Eso significa que si se cae el tejado y los inquilinos no pueden pagar el alquiler, la SL simplemente se declara en quiebra, y nadie sale perjudicado. Es poco probable que esto ocurra, porque los alquileres suben en todas partes, así que si el plan de financiación es viable en 2023, lo será más en 2033 o 2043: las casas del Sindicato serán cada vez más baratas con el tiempo. Si una casa fracasa, el banco simplemente la vende y los inquilinos se marchan, sin verse perjudicados económicamente. Si el precio que obtiene el banco por vender la casa supera lo que queda del préstamo, parte del dinero irá al Sindicato, pero nunca podrán decidir vender por sí mismos, y ese dinero sólo podrá utilizarse para apoyar otros proyectos del Sindicato.
El siguiente paso en la construcción del Sindicato es crear una asociación con un grupo de miembros interesados. Estos miembros proporcionan seguridad a toda la estructura. Si una cooperativa es propietaria de un edificio y todos los miembros deciden venderlo, por muy anarquistas o comunistas que fueran al principio, no hay nada que se pueda hacer para impedir que los inmuebles vuelvan a entrar en el mercado. El Sindicato puede impedirlo, porque tanto el Sindicato como la asociación de inquilinos tienen que ponerse de acuerdo para vender, y sus incentivos nunca están alineados. Pero esta estructura es más resistente si el Sindicato cuenta con más miembros que entiendan y estén de acuerdo con los objetivos del proyecto.
Aunque pagas un alquiler mensual por vivir en una casa del Sindicato, en ninguna parte de esta estructura nadie te saca dinero por el simple hecho de estar vivo y tener un techo bajo el que cobijarte. Pagas menos de lo que pagarías en el mercado libre y tienes la seguridad a largo plazo que ofrece la propiedad de una vivienda sin necesitar el capital para comprar tu propia casa. En Galicia, con un mercado de alquiler pequeño pero muchas casas en venta, esto puede ayudar a la gente a acceder a viviendas a las que de otro modo no tendría acceso. La desventaja de comprar una vivienda de esta forma es que no se puede vender, por lo que el Sindicato será interesante sobre todo para personas que normalmente alquilarían su vivienda. Pero, ¿no es precisamente con la especulación con lo que queremos acabar, porque el suelo y la vivienda son derechos humanos, no algo con lo que ganar dinero?
El viernes 10 de febrero a las 19.00 habrá una reunión informal sobre el Sindicato en la Fundición, en la que intentaré responder a algunas preguntas. Se anima a participar especialmente a las personas que quieran unirse a la asociación.
Traducido por DeepL.
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